Bailleurs sociaux · Logement et bâti tertiaire

Un parc où deux réglementations ne parlent pas des mêmes bâtiments

Un bailleur social gère à la fois des logements et un bâti tertiaire — siège, agences, locaux d’activité, commerces en pied d’immeuble. Ces deux ensembles ne relèvent pas du même texte, pas du même calendrier et pas de la même donnée. Cette page sépare les deux, cite les articles, et dit ensuite ce que Softee sait mesurer dans chaque cas.

Pour les directions du patrimoine, de la maîtrise d’ouvrage et de l’énergie chez un organisme de logement social. Textes relus sur Légifrance le 20 août 2026.

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Deux obligations, deux périmètres

C’est la distinction qu’il faut poser avant tout le reste, parce qu’elle décide de quelle donnée vous avez besoin, sur quels bâtiments, et à quelle échéance. Un parc social présente en général les mêmes trois caractéristiques : il est multi-site, hétérogène en âge et en niveau de performance, et suivi sous contrainte budgétaire. Aucune des deux obligations ci-dessous ne se traite bien sans une donnée de consommation par bâtiment.

  • Les logements que vous louez relèvent du niveau de performance minimal du logement décent — article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi Climat et Résilience.
  • Vos bâtiments tertiaires — siège, agences, locaux d’activité — relèvent, au-delà d’un seuil de surface, du dispositif Éco Énergie Tertiaire et de sa déclaration annuelle sur OPERAT.

Ce que dit exactement le calendrier du logement décent

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2025, dispose :

« Le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation : 1° À compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ; 2° À compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ; 3° À compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D. »

Le même article prévoit un calendrier décalé en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte : classe A à F à compter du 1er janvier 2028, classe A à E à compter du 1er janvier 2031.

Lu à l’envers, c’est le calendrier que tout le monde connaît : la classe G est sortie de l’intervalle au 1er janvier 2025, la classe F en sortira au 1er janvier 2028, la classe E au 1er janvier 2034. Ce calendrier vient de l’article 160 de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021.

Une précision qui n’est pas de la pédanterie. Le texte ne prononce pas d’interdiction de louer. Il fixe l’intervalle dans lequel doit tomber un logement décent, et le premier alinéa du même article met à la charge du bailleur la remise d’un logement décent. Ce qu’un logement hors intervalle déclenche n’est donc pas une amende : c’est l’indécence, avec les voies que le locataire tient de ce constat.

Nous écrivons ce que dit le texte plutôt que le raccourci qu’on lit partout, pour une raison simple : ce n’est pas la même conséquence, et vous n’avez pas besoin d’un éditeur de logiciel pour vous décrire votre propre risque juridique de travers.

Sur l’application aux organismes de logement social, le texte se lit par un détour. L’article 40 de la même loi énumère les dispositions qui ne s’appliquent pas aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré ; l’article 6 n’y figure pas. C’est ce que nous avons vérifié, et c’est ce que nous écrivons — l’absence d’un article dans une liste d’exclusions. La lecture qu’on en fait ordinairement est que l’obligation de décence s’applique ; elle est raisonnable, elle n’est pas une citation, et sur ce point votre direction juridique est mieux placée que nous.

Pourquoi le décret tertiaire ne porte pas sur les mêmes bâtiments

L’article R. 174-22 du code de la construction et de l’habitation, en vigueur depuis le 1er juillet 2021, assujettit « les propriétaires et, le cas échéant, les preneurs à bail » de trois ensembles :

  1. « Tout bâtiment hébergeant exclusivement des activités tertiaires sur une surface de plancher supérieure ou égale à 1 000 m² » ;
  2. « Toutes parties d’un bâtiment à usage mixte qui hébergent des activités tertiaires sur une surface de plancher cumulée supérieure ou égale à 1 000 m² » ;
  3. « Tout ensemble de bâtiments situés sur une même unité foncière ou sur un même site » dès lors que le cumul des surfaces tertiaires atteint 1 000 m².

C’est le deuxième point qui compte pour un bailleur, et il est rarement cité : dans un immeuble mixte, l’assujettissement se calcule sur les seules parties qui hébergent des activités tertiaires. Un commerce en pied d’immeuble, un local d’activité, une agence installée au rez-de-chaussée entrent dans ce cumul ; ils y entrent pour leur surface, pas pour celle de l’immeuble.

Ce que le texte ne contient pas. Aucune phrase n’exclut le logement. Le III de l’article ne liste que trois exclusions — constructions provisoires sous permis précaire, lieux de culte, activités opérationnelles de défense, de sécurité civile ou de sûreté intérieure — et la page du ministère consacrée au dispositif n’énonce pas davantage d’exclusion du résidentiel.

Écrire « les logements ne sont pas concernés » serait donc présenter une déduction comme une citation. Ce que le texte dit, et que nous reprenons : l’assujettissement se compte sur les surfaces qui hébergent des activités tertiaires. Sources consultées le 20 août 2026.

Le détail du dispositif — objectifs de réduction, échéance de déclaration, régime réel des sanctions, et ce que Softee prépare pour la déclaration — est sur la page décret tertiaire et OPERAT. Elle vaut pour votre bâti tertiaire comme pour n’importe quel autre assujetti.

Ce que Softee mesure, de part et d’autre de cette frontière

Les capacités décrites ci-dessous ne sont pas propres au logement social : ce sont celles du produit, remises dans le contexte d’un parc mixte. C’est une honnêteté nécessaire — aucun code de Softee n’est écrit pour le secteur du logement social, et nous ne prétendons pas le contraire.

Un parc lu selon deux découpages

Deux arborescences coexistent, géographique et fonctionnelle, sans profondeur imposée. La direction du patrimoine navigue par territoire et par résidence, la maîtrise d’ouvrage par programme ou par nature de bâti, sur les mêmes données.

Le compteur qui ne suit pas le découpage

C’est le cas ordinaire d’un immeuble : une clé de répartition ventile la consommation d’un compteur entre plusieurs localisations selon un pourcentage, et un flux calculé par formule reconstitue par différence le sous-compteur qui n’existe pas — le pied d’immeuble déduit du général, par exemple.

Les sites sans télérelève

Sur un bâtiment que rien ne télérelève, la facture est la donnée de consommation, au même rang qu’un compteur communicant. Une facture couvrant plusieurs points de livraison s’éclate en factures filles, et l’opération se défait si le découpage était faux.

Le kWh/m² qui rend les bâtiments comparables

La surface entre par un paramètre de site que vous définissez, et un indicateur de type ratio en tire le kWh/m². C’est ce qui permet de classer les bâtiments d’un parc hétérogène au lieu de comparer des totaux qui ne se comparent pas.

Un classement A–G, qui n’est pas un diagnostic

Le produit sait classer un site de A à G sur les seuils de la méthode DPE 2021, à partir de valeurs mesurées, en énergie primaire ou en émissions. Ce n’est pas un DPE : c’est un classement de consommations réelles sur les mêmes seuils, et il ne remplace aucun diagnostic réglementaire.

Ce que Softee ne fait pas pour un bailleur social

Cette liste est le pendant nécessaire de la précédente, et sur ce segment elle compte plus qu’ailleurs : le sujet touche à des obligations dont les conséquences ne sont pas les nôtres.

  • Softee ne produit pas de DPE et ne le met pas à jour. Le diagnostic est un acte réglementaire réalisé par un diagnostiqueur. Le classement A–G du produit porte sur des consommations mesurées, pas sur un logement diagnostiqué, et il ne dit rien de la décence d’un logement au sens de l’article 6.
  • Softee ne détermine pas votre assujettissement. Ni le seuil de 1 000 m², ni la qualification d’une surface en activité tertiaire, ni l’application de l’article 6 à un logement donné ne sont calculés par le produit. Cette page n’est pas un conseil juridique, et elle ne remplace pas la lecture des textes qu’elle cite.
  • Softee ne télédéclare pas sur OPERAT. Aucun code du produit livré n’échange avec un système de l’ADEME. La saisie reste la vôtre ; nous préparons les consommations qui y entrent.
  • Softee ne suit pas la consommation à l’intérieur d’un logement occupé. Ce que le produit sait faire commence à un point de mesure ou à une facture. Il ne vient avec aucun matériel à poser, et rien dans les dépôts ne relève un logement individuel autrement.

Sources réglementaires

Questions fréquentes des bailleurs sociaux

Le texte ne dit pas « interdit ». L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2025, dispose que le niveau de performance d’un logement décent est compris entre la classe A et la classe F à compter du 1er janvier 2025, entre A et E à compter du 1er janvier 2028, et entre A et D à compter du 1er janvier 2034. Un logement classé G est donc sorti de l’intervalle au 1er janvier 2025 : il n’est plus décent au sens de cet article, et le bailleur manque à l’obligation de remise d’un logement décent que le même article met à sa charge. La conséquence n’est pas une amende mais l’indécence, avec les voies qu’elle ouvre au locataire. Outre-mer, le calendrier est décalé. Texte consulté le 20 août 2026.
L’article 40 de la même loi énumère les dispositions qui ne s’appliquent pas aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré, et l’article 6 ne figure pas dans cette énumération. C’est ce que nous avons vérifié dans le texte : l’absence de l’article 6 de la liste des exclusions. La lecture ordinaire est que l’obligation de décence s’applique ; c’est une déduction et non une citation, et elle relève de votre direction juridique plutôt que d’un éditeur de logiciel.
Pour son bâti tertiaire, oui, si les seuils sont atteints. L’article R. 174-22 du code de la construction et de l’habitation assujettit les propriétaires, et le cas échéant les preneurs à bail, de tout bâtiment hébergeant exclusivement des activités tertiaires sur une surface de plancher d’au moins 1 000 m², de toutes parties d’un bâtiment mixte hébergeant des activités tertiaires sur une surface cumulée d’au moins 1 000 m², et de tout ensemble de bâtiments sur une même unité foncière ou un même site atteignant ce cumul. Le deuxième cas est celui qui concerne un immeuble d’habitation avec des locaux tertiaires : seules les parties tertiaires entrent dans le calcul. Le texte ne contient aucune phrase excluant le logement, et la page du ministère non plus : ce qu’il dit, c’est que l’assujettissement se compte sur les surfaces tertiaires. Texte consulté le 20 août 2026.
Non. Le diagnostic de performance énergétique est un acte réglementaire réalisé par un diagnostiqueur, et Softee n’en produit pas. Le produit sait classer un site de A à G sur les seuils de la méthode DPE 2021, à partir de valeurs mesurées, en énergie primaire ou en émissions, en retenant la plus défavorable des deux. C’est un classement de consommations réelles sur les mêmes seuils : il ne remplace aucun diagnostic et ne dit rien de la décence d’un logement au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.
Par deux mécanismes qui se combinent. Une clé de répartition ventile la consommation d’un compteur entre plusieurs localisations selon un pourcentage, indicateur par indicateur. Un flux calculé par formule reconstitue par différence un sous-compteur qui n’existe pas — le pied d’immeuble déduit du compteur général, par exemple. Sur un bâtiment que rien ne télérelève, la facture devient la donnée de consommation, et une facture couvrant plusieurs points de livraison s’éclate en factures filles, opération réversible.

Séparons votre parc en deux, puis regardons la donnée

Apportez la liste de vos bâtiments avec leur usage, la façon dont leurs consommations vous parviennent et les points de livraison partagés. Nous vous montrons la modélisation correspondante dans le produit, y compris là où il faudrait un contournement, et ce qui resterait à votre charge.

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